Facility management e finanza immobiliare

Apocalissi Immobiliare- Parte 1: dal Costruire al Gestire attraverso i Brick Shares!

(il testo è scaricabile in formato word dal file allegato)

Un affare nel quale si guadagna solo danaro non è un affare
Henry Ford.

Cosa ha sempre contraddistinto nel più profondo la cultura finanziaria da quella immobiliare? Semplice: la volatilità, ossia il rischio.

La volatilità è l’anima della finanza, e senza la volatilità la finanza non esiste. La finanza si occupa essenzialmente di valutare la volatilità, ossia il rischio connesso a un investimento, al fine di scientemente comprare e vendere rischio – soltanto rischio, null’altro che rischio.

La volatilità è, invece, il veleno del mondo immobiliare, e contro la volatilità l’immobiliare prospera proprio per arginarla e per stigmatizzarla.. L’immobiliare è il rifugio per eccellenza per chi rifugge dal rischio.

Vari tentativi di “finanziarizzare” l’immobiliare sono stati dei flop (vedi i fondi immobiliari), delle delusioni (vedi le recenti italiche SIIQ o americane REITs) o persino dei disastri (vedi i CDO – Collateralized Debt Obligations, ossia quelle tossiche cartolarizzazioni di decine di migliaia di mutui americani “teoricamente sostenute” dalla fallace “Correlazione d’Insolvenza” di David Li….!).

Una misura del prossimo disastro (metà 2010 – inizio 2011), innescato dalla precedente incompetente e criminale finanziarizzazione dell’immobiliare, si evince dal grafico che segue (successive ondate di rinegoziazione di diversi mutui americani con volumi impressionanti a partire dalla ondata di mutui subprime del 2007-2008):

N.B.: i mutui “Alt-A” e “Option AR” hanno una affidabilità (scarsa…) quanto gli ormai estinti mutui “Subprime”, con la micidiale differenza di essere in rinegoziazione oggigiorno con prezzi immobiliari americani inferiori del 40-60% rispetto al periodo della rinegoziazione dei Subprime…!

Sono dell’idea che la causa di questi insuccessi sia l’aver cercato una “matrimonio” tra due culture molto diverse tra loro (quella finanziaria e quella immobiliare) che hanno trovato una illusoria intesa nella riduzione della volatilità mediante il semplicistico stratagemma della diversificazione (mediando i valori e i rischi tra numerosi beni).

Ma… come ben sa chi ha imparato qualcosa sulla teoria della complessità applicata alla finanza (magari… grazie al mio corso online su: http://www.pfacademy.it/corso.php?idCo=82 …?!), le medie non sono affidabili e i casi eccezionali (i famosi “cigni neri”) sono molto meno eccezionali di quanto si è stati educati a pensare.

Nessuno ha finora osato effettuare il vero salto di qualità, reso arduo da un “giurassico” impianto giuridico-fiscale italiano, che consiste nel:

• focalizzare l’investimento su uno specifico business case immobile e non su un “fondo” di immobili…
• permettere l’acquisto di una “quota verticale” di un business case immobiliare anziché semplicemente di una “quota orizzontale”, ossia l’acquisto di un diritto a una determinata percentuale degli utili anziché di un semplice alloggio o ufficio;
• facilitare la negoziabilità di tale diritto sugli utili, con la creazione, diffusione e intermediazione di innovativi strumenti finanziari per l’immobiliare: i Brick Shares ™ (le Azioni “del Mattone”).

Bene, ma cosa c’entrano il Facility Management e il Property Management con questo possibile nuovo strumento finanziario ?

Semplice: riassumendo le caratteristiche dei Brick Shares ™ , vediamo gli atteggiamenti di un tipico investitore finanziario (amico della volatilità) e di un tipico investitore immobiliare (avverso alla volatilità).

I Brick Shares sono basati su ottimi business cases immobiliari, sfruttando i primi decisi segnali di ribasso del mercato (e confidando di avere ancora migliori occasioni nei prossimi mesi!).

La loro struttura relazionale è l’innovativo One-to-Many ‘verticale’, laddove per

• One-to-One, si intende un rapporto definito da un singolo imprenditore e un singolo investitore;
• One-to-Many ‘orizzontale’, si intende un rapporto definito da un imprenditore e molti investitori, che acquisiscono ‘fette orizzontali’ del progetto immobiliare, quindi appartamenti, box, o altro rigidamente definito;
• One-to-Many ‘verticale’, quando invece le ‘fette’ sono appunto ‘verticali’, ossia quote flessibili del progetto e dei suoi utili.  Questa è la tipica struttura delle Società per Azioni nei più maturi mercati finanziari mobiliari.

In pratica, i Brick Shares funzionano così:

• Ad ogni progetto/idea imprenditoriale immobiliare, l'imprenditore presenta i dettagli del progetto, delle sue prospettive, delle proprie esperienze e realizzazioni, del Business Plan, e chiede ‘al mercato’ un finanziamento;
• Il finanziamento da piccoli-medi investitori (minimo 50.000 €) rende questi ‘partecipi’ degli utili del progetto, con l’unica garanzia dell'immobile stesso, senza altre garanzie o impegni di rimborso. Si tratta quindi di capitale di rischio, ma con garanzie concrete nell’immobile stesso.

Per l'investitore, i vantaggi sono:

• diritto di partecipazione agli utili;
• possibilità di investire qualsiasi cifra (purché almeno 50.000€) e acquisire quindi una ‘fetta’ a piacere del business;
• evitare investimenti immobiliari con atti notarili, iscrizioni al catasto, ICI, tasse rifiuti, ecc...;
• soprattutto, la negoziabilità della partecipazione agli utili con semplice cessione del contratto a un nuovo investitore, attraverso intermediari designati (ai quali andrà una commissione dal 1 al 4% del valore, a seconda dei casi).  Questa è la grande differenza rispetto ai rigidi e farraginosi Fondi Comuni Immobiliari e alle SIIQ (Società di Investimento Immobiliari Quotate);
• tutto ciò con la semplice e pratica sottoscrizione di un contratto che comporta, soltanto per il gruppo dei Primi Sottoscrittori, una imposta di registrazione del 3%, imposta che non si applica più per i sottoscrittori successivi.

Per l'imprenditore o il proprietario privato, i vantaggi sono:

• possibilità di condividere un business plan di valorizzazione di terreni o immobili con piccoli-medi investitori interessati all’idea imprenditoriale, e non alla proprietà o alla gestione dell’immobile;
• un basso costo del finanziamento, sul modello delle ‘società per azioni’;
• piena autonomia gestionale del progetto, non essendo gli investitori dei ‘soci’ nel progetto, bensì ‘partecipi degli utili’ con diritti di rendicontazione.

Ebbene, vediamo infine i diversi atteggiamenti dei nostri investitori:

• l’investitore finanziario ha un nuovo strumento per investire in uno specifico business case immobiliare di sua fiducia, eventualmente rivendibile con opportunità di capital gain, oppure di rendita;
• l’investitore immobiliare, pur affrontando un rischio di capitale, vede con serenità una garanzia sottostante di natura immobiliare e/o fondiaria che gli prospetta un buon rendimento in tempi medio-brevi (12-18 mesi) e con bassa volatilità.

MORALE: Il Progetto di connubio tra Finanza e Immobiliare (senza la semplicistica soluzione di una inefficace diversificazione degli investimenti immobiliari!) è quindi possibile, come sostiene anche l’autorevole prof. Oliviero Tronconi (per lineare il suo interessante articolo clicca qui ), grazie sia a nuovi strumenti finanziari sia alla collaborazione tra Property Management, Facility Management e Finanza Immobiliare .

Come….?  Perché…? Cosa manca ai Brick Shares per decollare in Italia…? Le risposte nel prossimo articolo (“Parte 2”)!

Per ulteriori informazioni e chiarimenti: nicola.antonucci@libero.it

Ad maiorem!

Nicola Antonucci